据说住在这里超过5年，信箱里全是要求你办卡的广告.

我现在最头大的是每周都会收到几封逼捐信，有各种各样的慈善机构和组织或协会。比如肺部研究协会，老年痴呆症协会，肌肉损伤协会，儿科，儿童癌症基金，儿童白血病协会，还有其他的什么boys group（我都记不住名字了）。

这些逼捐信接二连三地从各州寄来，快到年底了，估计他们缺钱了，每封信里塞着几张圣诞卡片。

我一遇到人家给我寄卡片年历之类的，我就不好意思了，只能捐。于是乎，逼捐信源源不断地来ing~~~

我都快给这些逼捐机构搞疯了！

算来，我一年真心捐不少，学校的社区的。这些年，本人还一直在为贵州达地乡的一女孩助学，她已经上高中了，学费我掏。我觉得这些是我为社会尽我能尽的义务，都是应该的。
但是现在，我那脆弱的爱心被这些米弟的逼捐信给搞疯掉了，我一绿卡都没的人，他们肿么就盯上我了呢？！我都要哭了 .

pp真是大好人，可能是捐过了他们就有有记录？我现在留电话地址都要小心.

看来你是大好人一个啊，像在国内的我们，信箱里很多垃圾信件，拿出来直接扔掉的。一直关注你的帖子，有好多有用的信息，虽然还看的一头雾水，.

电话地址是要格外小心。
我还遇到email诈骗的，收到女儿眼科医生的email说被劫了，急需两千刀.

那些逼捐信倒不是骗子，是各种不同的慈善机构，但有些慈善机构并不把所收到的捐款全部用于慈善。
我是爱面子，收到这些机构寄给我的卡片或年历，不好意思白拿，只好捐钱。唉，我又不要那些卡片和年历.

看来骗子无国界啊.

想请教一个题外的问题： 女孩读书一般般，今年准备申请美国的大学，女孩子学哪些专业比较好找工作？（移民中） 工资不要太低就可以，她本人对化学、生物比较感兴趣。.

我不是很清楚，从平时一些听闻，我觉得女孩子可以考虑的有：医生，牙医，护士/护理师，Pharmacist，兽医，会计师。
我刚才查了一下，跟我听闻的相类似，见：
http://money.usnews.com/money/ca ... est-jobs-of-2013/13

我自己是比较倾向我女儿将来能学医或药的，可能比较辛苦，但熬出来就好了，而且比较是lifetime career..

谢谢！谢谢！

我女儿想做兽医的呀，就是不知道都兽医比读普通的医生难还是易

[ 本帖最后由 怡君的妈妈 于 2013-10-24 14:27 编辑 ].

嘿嘿 和我们家的一样.

英国、法国、加拿大、澳大利亚等国家都有全民医保。美国是世界富有国家中唯一没有全民医疗保险的，却几乎是医疗费用最贵的。现在正在推出的奥巴马医保还只是第一步，并没有达到以上所提国家的程度。


医保是生活品质保障的一个重要因素。现在医疗费用是一天比一天高，除非是百万富翁，没有医保的家庭是经不起家庭成员患重病的冲击的。常听说国内有人患病后不得不自负巨款以保证高品质的治疗，总的感觉是即便有医保也不能保证经济上无忧，没有“保险”的意义。我不懂得国内的医保是如何运作的。这里只是从大框框上谈谈我们在美国经历的医保。


一般比较好的医保政策都是从就职的公司买的。所谓好，一是保费不太高，二是具体医保政策比较健全，对生活品质有真正的保障。原因很简单：公司一般会补贴一部分保费；公司员工数量够多，可以与保险公司谈个好价，仿佛团购；有工作的人相对来说是比较健康的群体，所以也容易得到好价；公司人事部门有专家把关，不至于买个大兴医保。


个人到外面市场上去买的医保，质量和价格都可有很大变动，不做一番研究不容易买到好的。我认为最大的风险是没有专家帮助鉴定，弄不好买了个大兴货，真正生病时才发现这也不包那也不保。市场上的医保还有不少限制，如新买的医保不包括被保人已患的疾病。比如说，你已经有糖尿病了，你现在再买的保险就不负责你糖尿病的治疗费用，或者就是被拒，买不到保险。而通过公司买的保险就没有这类限制。有病史的人如果夫妻都没有工作，真是蛮麻烦的。我不知道这样情形的人都是如何解决医疗问题的。也许这就是为什么太多的人不是急诊也去看急诊吧？没有医保，这可能就是唯一的出路了。

  

我们这一代留学生读书时医保是学校管，工作后就从公司买，大多没有自己直接到市场上去买医保的经历。这里只介绍我的家庭买过的医保，只从触及医保政策品质的大框框上谈，某些不影响大原则的细节忽略。


保险计划大致上可分为HMO和PPO两种，有时各单位名称有不同但性质类似。（我所在公司就是CDHP和PPO ，为方便起见，还是用HMO称呼吧。）一般来讲，HMO比PPO便宜，也普遍认为PPO比HMO好一些，我觉得更合适的讲法是高档一些，因为好或差是相对的，看你看重的是什么。不管哪种计划，都有自己的“网络”，即提供服务的医生名单等。用网络内或网络外的医生，保险公司所包的费用是不同的，因为网络内的医生已和保险公司签约，同意保险公司定的价。以不严格的讲法，HMO和PPO的大致区别是前者更鼓励用网内的医生，要是出了网，有较大比例的费用需病人自掏腰包。


买医保有几个因素要考虑：保费；共付额；扣除额；医保范围；在医保范围内医保负责的费用比例；一年内个人或家庭自掏腰包的最高限额；一年内保险公司对个人或家庭负责的最高费用，如果有这样的限额的话。对有慢性病需长期服药的人，药房计划对个人的支出也是很有影响的。

   

保费(Premium)

这是每月要付的费用，当然是希望保费越低越好。各家公司提供的计划区别会很大，费用上的差别也不小。我所在公司十多年前就已经是每月200美金，这是比较高的，记得刚到现在这家公司时，看到医保费吓了一跳。（估计是太多高龄的成员，因为公司允许退休员工继续享用公司的医保，美国为退休员工提供这类福利的公司已是凤毛麟角了。）我以前工作过的两家公司都比这便宜很多。一个是非营利机构，工资低但福利好，HMO保费是全家都包一个月只有十几美金，而且各种治疗都是全包的。PPO较贵，是110一个月保全家，还有不少项目是只保90%。另一家是刚起家的IT公司，员工平均年龄仅26岁，公司只提供一种保险，估计也就是HMO了，是60美金保全家。当然，这都是十多年前的价了。



买保险可以分三种：（1）只买本人（2）本人加一个家属（3）保全家，不限人数。所以每种保险有三个价。

我所在公司2014年每月保费价格如下：

HMO
$89.54/179.08/268.63 （参加这个计划，我们公司每家一年补助1500美金）

PPO
$125.60/251.19/376.79


共付额

共付额有两种。一是每看一次门诊要付一次共付额，相当于国内的挂号费。二是每到药房取一次药有的保险计划要求有共付额。我们公司的PPO计划前者是：普通门诊/专家门诊/急症/住院手续费分别为20/30/50/150美金。后者是：通用品牌（或普通品牌）5美金；首选品牌20；非首选品牌50。一般通用品牌都能满足要求。

HMO计划门诊、取药都不要求共付额。


扣除费 (deductible)

说实话，不知道中文是不是译为扣除费，且这样叫着吧。这是保险公司开始掏钱之前个人必须先承担的费用，以年度计。比如你治疗花了5000，如果扣除费是3000的话，保险公司只会考虑2000，因为最初的3000必须是就保人自掏腰包的。每一年度，就保人都是付足了扣除费之后才能享受保险公司提供的福利。一年之后又重新开始。


我们公司2014年的计划，扣除费只分保个人和全家两种，具体费用如下。

HMO     $1500/$3000
PPO       $3000/$6000


医保范围

这是指什么性质的治疗是包括在医保内的，什么是不保的。计划的好坏在这一项上会有很多差别。一般公司提供的保险不太有不保的项目，若有区别的话，往往是包不包括精神病或不孕症等的治疗。个人到市场上去买保险时对这一项必须特小心，不要贪便宜买了个不真正派用场的保险。我报上读到的不少故事是说某某人的保险不包括器官移植，因为器官移植几乎是最贵的治疗手段。我还没听说公司提供的保险有什么不保的，包括上面提到的精神病和不孕症。也许小公司会有例外。但不管怎样，一定是在保险计划里讲明白的，从没听说象国内那样要开刀了才知道有那么多不保的项目，更可恶的是连手术刀都要自费，诈人呢。


在医保范围内医保负责的费用比例

这是指保险公司支付多少百分比的费用。还是以上面的例子来讲，治疗费用5000，因是当年的第一笔费用，自付3000，余下的2000要看用在何处了，因为不同种治疗项目的保险比例是不同的。比如这2000是住院费用，计划里若是住院费用只保80%，则2000中的20%还是病人自付。一般规矩是预防性质的服务是全保的，如年度健康检查，打预防针等。至于治疗服务，有的保险计划计划会要求病人对精神病和不孕症等的治疗付较高的比例。我们公司2014年的计划HMO基本上是保90%，PPO保70%。这些都是以“网”内的价来定的。若是用到“网”外的服务，则以网内的价为准，保90% 或70%，超出这个价的部分自费。


有必要说明一下，网内的服务并不一定是质量差的，至少我所经历的网内的服务，质量都是非常高的。事实上，我是个对医生和医院相当挑剔的人，我几个中国同事早先都用中国医生，后听我劝，用了我的医生，都说好。我个人体会，在曼哈顿医生的选择比较多，高质量的也多，特别是那些与纽约医院有关系的医生，因该医院是全国一流，与该医院挂钩的医生质量都不错。另一个好处是一旦有问题需转科，新医生也一定是在纽约医院系统内的，这就又保证了医生的质量。


就保人年度自费最高额

我一直认为这是保险计划中最重要的内容之一，这是底线。上面例子里3000扣除费再加上后来费用中病人自付的总和如果达到了年度自费的最高额，病人这一年内就不再支付医疗费用了，保险公司会包掉医保范围内的所有费用。我的理解，上面所提用网外服务超出网内价的自费部分是不能算在这个总和里的。我们公司2014年个人和全家的这个限额是，HMO $3000/$6000, PPO $6000/$12000。
（注：共付额是不计入这一总合的。）


保险公司付费最高限额

不是所有的保险都有这一项。若有的话，往往是只有器官移植会超出此限额。如果我没记错的话，我现在的公司十多年前的计划是有这个限额的，好像是25万为全家的限额。而以那时的价，可以做两个半器官移植吧。现在的计划已没有这一限额了，不知是何时去掉的，也不知只是我们公司的改变，还是现在的潮流如此。


药房计划

药房计划包括范围是需处方权的药，而且是自己去药房取的药。如是住院治疗，在医院里用的药不属这一范围，那是包括在住院的费用内的，属医保计划。有慢性病需长期服药的人会比较在乎药房计划。


政府提供的老年人的医保有特殊的药房计划，长期服药的人参加那个计划可省点费用。一般公司提供的医保，药房计划就是附带于医保，没听说还可有另外的选择。我们公司的药费计划如下。

HMO
没有共付额。在网内的药房：一般品牌保90%；首选品牌80%；非首选品牌60%。若是用网外的药房则一律只保60%。



PPO
在网内的药房除了共付额其余全包。若是用网外的药房，保险公司就依网内的药房费用计算付费，超出部分病人自掏腰包。


我不懂为什么取药还有到网外的药房。好像唯一的可能是直接到药厂买还没正式上市的药。

医疗保险都是一年限的。每年年底各家公司就要重新和保险公司谈判、定合同，然后和员工签约下一年的保险。员工签了一年的约后，没有特殊情形是不能在中间随意加入或退出的。特殊情形指家里有出生或死亡事件，或有人换工作，或有结婚离婚等。这类特殊情形会导致参加保险的人数变化或由一个保险转入另一保险等，不过必须在事件发生的一个月内提出变化要求，过期作废。

公司人事部门与保险公司定下了第二年的合同后就要开始对员工的宣传教育工作，大家要搞懂了才知道如何选第二年的计划呀，对不对？我因为以前两家公司的医保计划经历，从不觉得我现在这家公司的医保计划好。这次为写这篇博文，特意去听了保险公司业务代表为我们公司办的新一年保险计划介绍讲座。


那个业务代表一个劲的说我们的计划好，公司特慷慨，还不时用他自己的公司计划作例比较（是保险公司为自己的员工提供的计划耶），一次次说“这个我没有”，“这个我必须自己掏腰包”等。我一位中国同事得知我没有利用公司贴的1500以及其他免税优惠等，一再说我可惜了。我没有享受这些优惠是因为我用了老公公司的保险，不够格了。于是她质问我：“现在哪里还有比我们公司更好的保险啊？”


这位同事是我的好朋友，我知道她是个理财专家。保险公司业务代表也是专家，两位专家的话不能不听。更重要的是我正打算写这篇博文，有一定的责任，是不是？于是我不得不求老公把他的保险计划细则拿来瞧瞧。


嘿，这真叫不瞧不知道，一瞧吓一跳！这世界上还真就有比我们公司更好的医保计划！更绝的是，他们的保费居然与收入挂钩，真是第一次听说这等事呢。同样的计划，因收入不同，收入高的保费可能是收入低的4、5倍！

既然保费与收入有关，那么就是偏高一些也无法抱怨，是不是？至于计划的内容还真是鸡蛋里挑不出骨头。想想确实如此，在过去的几年里，我们家里也是经历了一些事情的：两次门诊手术，其中一次没能及时恢复结果住了一天医院；各种大大小小的检查，包括X光，B超，CT，MRI等。所有这些没掏过一分钱。自来美后我们的医保都是不再另外掏钱的，所以觉得这是天经地义的。现在才知道，这些年早就今非昔比，治病不掏钱的保险计划几乎已是绝迹了。于是对自己说，惜福吧！

[ 本帖最后由 pp_dream 于 2013-12-12 06:31 编辑 ].

我们公司给员工的医保是看病不要copay，可买药有copay。我以前都没注意过，这回我和我女儿都生病，买药时发现copay很滑稽的。.

PP,你的帖子雪中送炭，收藏了，谢谢！.

都看晕了，PP真不容易.

感谢！收藏！

PP谢谢了，你这个医疗贴很及时，我们也正在寻找合适的全家保费

楼主辛苦！

因为我们集体加入了新公司，今天HR benefit people给我们做了福利介绍。
公司主流medical benefit 采用的是 HDHP (high deductible health plan) 配以 HSA  (health spending account)
这个福利计划与我们前公司的计划有所不同，据说这是dream plan~

HDHP对于一家三口来说，如果每年看病费用不是太高的话，还是很合算的，前提是一定要使用HSA！

采用这样的组合，一家三口，每年放入 HSA $6550，这个钱是可以roll over，并可以用于投资（收益免税）的。

而公司提供的HDHP，员工不再需要缴付premium。那么，每次看病的花费自己先掏pocket money then reimbursed by HSA, or pay by HSA directly。
这样的话，一家三口如果看病/吃药/治疗的花销不太大，是很合算的，因为HSA里的钱都是税前的，而且都是自己的。


每个公司在提供medical benefit上有所不同，我们加入的公司是我们见到提供最佳福利的公司了。
不过，HDHP + HSA 组合，不论在什么公司，提供什么福利计划，这个组合对于看病吃药治疗不是太频繁的家庭，是最合算的。

米国的医疗保险计划以及免税帐户，真复杂！连HR benefit people都不能确信一些免税帐户的使用是否符合IRS regulation.

IRS 真是能让全体纳税人折腾，也凭空造就了很多专业专职职折腾纳税的tax advisor的就业机会，呵呵。

最近同事们忙着benefit enroll，大家都很“算计”地避税，可是IRS的regulations真是搞脑子。虽然咱同事们都聪明， 对各类税务规定有解读，但依然无法确信是否操作得当，HR people也不能给出确定的答案，只说让大家咨询tax advisor。

结果，还真有几位同事有私人tax advisor
我以前知道一位同事有tax advisor，这回发现还有几位有tax advisor涅。

米税务繁杂规矩条款甚多，有避税的通道，但怎么正确使用又有很多门道。而米国有些家庭税务也确实复杂，不光是工作收入和投资收入，还有继承收入之类。为了合法避税，他们请专业tax advisor做顾问。

这是公司提供的HDHP+HSA plan，各公司福利情况不一样，不过估计HDHP+HSA 组合计划类同，不同在个人掏多少钱。

0.jpg (212.8 KB)

2014-11-26 03:53

引用:

原帖由 pp_dream 于 2014-11-20 06:30 发表
因为我们集体加入了新公司，今天HR benefit people给我们做了福利介绍。
公司主流medical benefit 采用的是 HDHP (high deductible health plan) 配以 HSA  (health spending account)
这个福利计划与我们前公司的计划 ...

$6650，你们公司出多少？（按family)

不知道公司出多少

现在公司的医疗福利计划跟我们以前公司不一样的地方在于，
+ 以前的计划一家三口每年缴3~4千的保险，看病不用掏钱了，买药每次拿药付10刀
   这样的计划如果每年用不掉那3~4千的缴费额，是不合算的。

+目前的计划对一家三口来说，每年缴$6650（上限免税额），看病用这个HSA帐户里的钱，不够则由公司cover
如果用不了这么多，这个账户的钱roll over to next year and so on, 可以用来投资，投资收益不纳税。这个账户的钱的最终用途还是看病。相当于中年时攒的钱给老年时花。

税率好高啊。
儿子原来读博士的时候，起征点5000美刀，起征点之后15%。今年开始博士后了，起征点为“0”，税率30%。每个月到手只有2K8美刀了。普林斯顿吃的、住的都贵。好在毛脚媳妇即将开始实习，博士生实习阶段收入增加，税率不变。

谢谢PP!
雪中送炭的帖子。

许久没上旺旺，没看PP的帖子，我损失好多钱啊 。这些正是我需要的，去年不懂这些，居然HDHP只放了20块钱，闹一个大笑话。害的公司里做这个的人打电话来问为啥放那么少，都不能自动生成，要手工单独做 。HSA里面的钱一年没用掉，不能转让下一年？

HSA的钱是可以roll over，而且还可以买有限的一些股票(ETF之类的)。

我们同事都是把每年额度用满，因为HSA免税。

那边OK镜普及吗，眼科医生推荐？每天要摘啊戴，还要严格消毒，想想就麻烦啊。我们一只眼睛近视，加深速度飞快，一直狠不下心配，怕角膜炎，眼睁睁看度数飞涨

貌似OK镜在亚裔孩子里还算普及吧。

我女儿戴了两年多了。每天睡前戴上，早上取出放消毒小瓶，我看也就3分钟左右的事，习惯了就好。目前来看，至少能控制近视度数增加，效果还行。

谢谢！我们现在也把额度用满了

引用:

原帖由 pp_dream 于 2013-7-10 21:09 发表
我理解是：L1和 H1一样，是税务居民，居住超过183天就报，股票收益算的。其实连F1的学生也应该报税的，这样对以后留下来实际上是有益的。

如果你想减少股票收益纳税，我知道有这样的办法：
1/ 持有该股超过一年，税率会降低（应该是15 ...

pp您好，这几天是报税季，大家都在忙这件事。我想请教一下，居住满183天需要报税的时间计算方法。这183天是指以一个完整的年度为计算单位（从1月1日到12月31日），还是以入境时间开始到你提交税务报表（中间跨年，例如我在去年9月份入境，到4月15日提交报表之前已经住满183天,那么我需要申报税吗）。谢谢，麻烦您了

[ 本帖最后由 vivian_wmy 于 2015-3-25 13:29 编辑 ]

My understanding is from last September to December 31, 2014.

I moved to US at the end of 2011. In 2012 tax season, I claimed my US income since I can get refund. At the same time, I claimed tax in Canada for the whole year 2011.

谢谢PP啊，这样我也不用忙乎了

My laptop doesn't have Chinese typing software installed, I have to type in English. Not convenient

I think the first year with staying less than 6 months, is kind of gray period.
You may want to claim taxes just so to setup a record.

pp您好，谢谢你一直给我回复。我的本意是想自己和儿子都去参加报税的。因为老公在这里的公司上班，有正当的收入，而我在这里暂时没有工作，儿子在读书，这样作为一个家庭报税，我们或许可以享受一些退税，但是现在因为儿子和我去年9月初才入境，不满足183天的报税资格，也就只能作罢了。目前的情况就是准备老公一个人报税了。

[ 本帖最后由 vivian_wmy 于 2015-3-26 07:41 编辑 ]

他可以把孩子加进去的，能退税。
我2012年报2011年度税时，2011年只在米住了几十天，我把孩子加进报税，退了我几千刀

太谢谢pp了，你的消息对我们太重要了 。我们准备申请延迟报税，因为儿子的社安号还没有申请办理，估计在4/15之前办好的可能性很小。现在才知道一入境就应该抓紧办理各种证件，不然到了关键时刻就抓瞎。

[ 本帖最后由 vivian_wmy 于 2015-3-26 14:22 编辑 ]

Just so you know, when I filed tax w/ my daughter included, she didn't have TIN. She got her TIN about one month later after I submitted my taxes form.   

I'm holding working visa, so my daughter only has TIN, not SSN.

女儿应该可以办SSN的，只不过现在不像以前那么方便办理，现在要维护一张SSN的成本也是比较高的。对于我们这些新来的什么都要先乘以6，还是不太适应啊

[ 本帖最后由 vivian_wmy 于 2015-3-27 01:08 编辑 ]

I'll try to figure out how to get SSN for her.

引用:

原帖由 pp_dream 于 2015-3-8 12:39 发表
貌似OK镜在亚裔孩子里还算普及吧。

我女儿戴了两年多了。每天睡前戴上，早上取出放消毒小瓶，我看也就3分钟左右的事，习惯了就好。目前来看，至少能控制近视度数增加，效果还行。 ...

有推荐的医生吗？女儿之前在国内配的，一直想在美国找一个医生复诊。

我找的是新泽西的医生，你离得近麽？
你若需要诊所联系方式，我短信给你。

引用:

原帖由 pp_dream 于 2015-4-4 02:10 发表
我找的是新泽西的医生，你离得近麽？
你若需要诊所联系方式，我短信给你。

我们在洛杉矶，你当初是通过什么渠道找的这个诊所？

我同学介绍的，她两个孩子都用了OK镜。

好贴

Short sale/foreclosure

Foreclosure被在美国的华人翻译成“法拍屋”。国内翻译为“银行拍卖房”，后者准确点。实际上另外一种说法bank owned property更 加清楚明白。Foreclosure是原屋主无法偿还贷款，被银行收回后再投入市场的房屋。普通人避开foreclosure sale的最大担忧是很多原屋主在被银行撵出房屋之前，抱着满腔的仇恨和破罐破摔的心理，开动脑筋花样百出的损毁房子。这其中表面的损毁容易在看房的过程 中识别，而隐藏的祸害却会在日后居住期间不断的冒出来。购买银行拍卖房手续并不复杂。因为上面所说的“隐患”，房屋价格自然会略低于市场价，偶尔“捡漏 儿”的机会也是存在的。

Short sale和foreclosure不同。

Short sale在股票交易中的翻译是“沽空”，也就是卖出自己所并不拥有的股票。在房产交易中，这是一类美国最近几年特别频繁出现的交易。国外有人翻译成“短售屋”，听起来不太吉利，说起来更让人伤心。

Short sale是foreclosure悬崖勒马的一步。话说前些年美国房市很火，那时候花了大把银子买房的房主们在经济危机的这两年面临着两个考验：一是收入 减少；二是房价下滑。某些房主一觉醒来，发现自己欠银行的贷款竟然高于房屋目前的市场价，心拔凉拔凉的。而这些房主又面临收入减少的困境---还不出贷 款，下一步就是被银行收回房屋、信用分数跳水、很多年都无法再次贷款买房，惨淡未来立现眼前。于是这些房主选择和银行达成协议：自己主动卖房，所得款全部 归银行，双方各退一步尽量减少经济继续下滑会带来的损失。

因为Short sale的卖方自己并不从中得利，为了尽快成交，开出的售价往往另买房者“眼前一亮”。这样的交易会不会让银行做了“冤大头”呢？答案是当然不会! 在银行和房主签订的协议中，最重要的是声明了short sale必须由银行approve才能生效。而这个银行审批的过程就是short sale整个买卖环节中最令人头痛的程序。往往是买方等上了几个月，银行判定销售价格低于市场价不予成交，大家陪着银行玩了几百天，空欢喜一场。


Home owner’s insurance/Home owner’s warranty

Home owner’s insurance也叫home insurance即房屋保险。和中国一样，美国的房屋贷款银行要求屋主必须购买。不同的是，即便是贷款已经还完或者现金购买的房屋，在全民保险意识强劲的美国，还是家家都会主动购买保险的。

Home owner’s warranty plan，也叫home warranty在美国是非常普遍的一种保险计划。房产交易中卖房一方对所出售的房屋以及随房屋出售的设施承诺一年为期的warranty。 具体的实施方式就是为买房一方购买为期一年的home warranty---用以保证房屋的屋顶不会漏雨，水管不会堵塞，空调不会罢工等等。总之就是帮助买房人（特别是初次买房的新手儿）在刚刚搬入新 居的日子里能睡个好觉。很多地方法律要求卖方为买方提供这样的保用。有的中介会做生意，把这个plan当作成交的礼物送给新屋主。有些州索性是直接扣了卖房款中的500块钱塞给买家。Home warranty一般的年保费在300-500美金之间。一旦一年中房屋和设施出现了故障，保险公司会派contractor来进行检查修理，若是确定无法维修（这时候屋主多半会捂着嘴笑到内伤）---由保险公司负责买单更换。

很 多人买房是为了投资收租，但是如果房客欠租，不仅达不到投资的目的，反而引起麻烦，非常头痛。解决的办法当然是从一开始严格筛选租客。有些朋友由于想省下 一笔中介的佣金，自行招租，对租客的诚信、历史、经济能力抱侥幸心理，不予审查，或不知道如何审查，结果往往是自找苦吃。

这种故事很多。一位朋友遇到同样的问题，租客确实发生了经济问题，交不了租，这位朋友最后还倒贴一笔搬家费才把这位欠租六个月的租客请走。另一位朋友的遭遇更惨，租客不仅不交租，反而到法院告房东，索赔10多万美元，理由是房子发霉，造成他全家生病。在纽约和加州，要赶走一个不交租的房客，法律程序往往长达六个月。如果有其它纠纷，拖的时间更长。我还认识一位老赖律师，他熟悉法律漏洞，用各种办法不交租，长期白住别人的房子，碰到这样的房客，只好自认倒霉了。

最 近我就碰上一个不交租的房客，走了一次法律程序，把她“请走”，前后只花费了两个星期的时间，估计这是全美国最快的。其过程如下：按照租约的标准条款，租 客到每月第6天还没有缴租，房东可以给租客一个“退房通知”（Eviction Notice），要求对方在5天内（不含假日）缴租或退房。如果对方不予理会，5天后可以到法院申请“强制清退令”（Eviction Order），如果没有其它法律纠纷，法院会立即发出强制令.拿到这个强制令后，可以交给警察局执行，通常是第二天警察就上门赶人，封存租客的财物，房东 可以立即换锁。

整 个法律过程，有专门干这一行业的代理公司负责办理。发一个“退房通知”，收费50美元，有专人送达对方，或贴在对方门上。到法院申请“强制令”，收费 150美元。我的那位欠租房客，在我给她“退房通知”后，用种种借口拖延，但是当我通知她已经在申请“强制令”之后，就自动搬走了，因为不想警察登门驱 赶。

有一种情况，是房客拒交租约到期前最后一个月的租金，目的是用押金代替房租。为了避免发生这种情况，房东往往预收最后一个月的租金，即房客在入住前，必须缴纳第一个月的租金，最后一个月的租金，和一个月的押金。

拉斯维加斯也有专门协助欠租租客对抗以上法律程序的代理公司，但是通常只能协助租客延后退房的限期。

房东的最大麻烦，就是与租客发生违约情况下的法律纠纷，例如房顶漏水或空调坏了，房东拒绝修理等。要避免发生纠纷，当房东的要严格遵守租约条款，发生了应该修补的问题，要立即修补，不要拖延不理，否则人家不缴租是你自己违约造成的，要把人家赶走，就比较难了。