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标题: [房产金融] 180W的房子做低成98W，能做成吗?有必要吗？ [打印本页]

作者: xxhmm 时间: 2009-12-2 12:54 标题: 180W的房子做低成98W，能做成吗?有必要吗？

外环线外的三房，价格上家降到了180W，她的到手价。

上海市规定，外环线外的房子，要98万才能算普通住宅， 180W是非普通住宅，要多交很多的税。
我能不能把房价做到98万呢？中介说了，应该可以，但要加中介费。

来算一下帐。

完全正规, 按非普通住宅要交的税：  契税:180*3%=5.4
                                                      差额营业税 (180-60)*5.5%=6.6
                                                      个人所得税 180*1%=1.8
                                                         共13.8W

做低到130W,(比较容易做到,且不需要加中介费)仍然按非普通住宅交税:  契税:130*3%=3.9
                                                                                                            差额营业税 (130-60)*5.5%=3.85
                                                                                                               个人所得税 130*1%=1.3
                                                                                                               共9.05W

做低到98W,就可以按普通住宅交税了(中介说应该能做到,想听听妈妈们的意见): 契税:98*1.5=1.5
                                                                                                                           差额营业税免
                                                                                                                           个人所得税  免
                                                                                                                              中介费加2W
                                                                                                                                 共2.15W

想问两个问题1) 中介说能做低到98W,能相信到多少程度,也就是说,能做低到98吗?
                     2)做低了这么多,现在省钱了,以后的麻烦也是能看得见的: 再卖的话,差额太大了; 所以有必要做低吗?

这套房子买下来,我就是专家了,先请其他的专家妈妈们帮帮忙,答疑解惑.

[ 本帖最后由 xxhmm 于 2009-12-2 18:41 编辑 ].

作者: 魅力人生 时间: 2009-12-2 13:12

一部分可以算装修费用

另外，合同价格其实是随便做的，但是房产交易中心会审核的，如果过低会被退回的，所以要在大致市场价的左右，不能太离谱

另外，中介如果和交易中心比较熟的话，在一定范围的市场价格下浮范围内，也是可以过关的.

作者: 魅力人生 时间: 2009-12-2 13:17

你自己只是交契税，如果已经是非普通住宅了，那么算下，应该差别不太大的，这个具体的中介会帮你算的

而且，最关键的，做低了，你下次再卖出的话，差值就会大，那如果要交所得税的话，金额就要大了，除非你下次卖房子的时候，让下家付税

如果这次交易你还要帮上家交税的话，也就是上家是到手价，那么差别还是蛮大的.

作者: 小鱼的妈妈 时间: 2009-12-2 21:33

还是不要最低房价，万一有什么问题，很麻烦的，打官司都麻烦。另外，做得太低交易中心通不过的，不要太轻信中介的话，他们不承担什么责任的。还是按照规定来好。.

作者: 千慧妈 时间: 2009-12-2 21:45

不可能做到这么低的

作者: xxhmm 时间: 2009-12-2 22:06

心里面有点吓丝丝的，有没有过有相关经历的妈妈来说说。.

作者: 赵蒙蒙妈 时间: 2009-12-3 08:54

这个价格要评估公司评估的吧如果做的太低通不过的吧
中介不要太相信.

作者: 情深彼岸 时间: 2009-12-3 09:05

做不了这么低的，我朋友也是外环的房子，到手价110万，中介信誓旦旦地说帮她做到97万，结果拿到交易中心后碰了一鼻子灰，当场被退了回来，说跟市场价差太多了。
除了退回来不说，这套房子也特别被交易中心的主管盯上了，等于上了黑名单，下次再送件时，人家就特别留意它了。
她也就差了10多万还是被退回来了，更何况楼主的要差到80几万啊！.

作者: xxhmm 时间: 2009-12-3 09:06

谢谢楼上的各位。.

作者: silele2003 时间: 2009-12-3 11:13

估计现在这行情不好做这么低的,
听说查的很严.

另外就算能做,你以后再卖也麻烦的,如果你的下家不做低的话你就要多交好多的税..

作者: 鸿镜妈 时间: 2009-12-3 11:14

这个么完全取决于中介和交易中心里面的人的关系的程度了。
如果很想买，就别冒风险。如果不买也可以，就试试看，风险么上家承担的更加多，房子一旦被盯上就惨了。但是合同一定要写好如果不能做低房价交易不存在。
偶们家做低的。现在是半个专家了。做低了七十几万，因为是2年内的房子。

作者: 双黄连 时间: 2009-12-3 11:24

去年的时候做过，平进平出，中介和税务所关系到位没有任何疑义.

作者: liuweianan 时间: 2009-12-3 11:47 标题: 回复 1#xxhmm 的帖子

买房子是开心的事情，不要搞的不开心，多几万算了。大头也出了.

作者: 快乐的小肥阳 时间: 2009-12-3 13:12 标题: 回复 1#xxhmm 的帖子

180万做到98万，我估计没有可能
如果中介说可以做，你在三方居间协议中让中介写明，如果价格做不到98万，则买卖合同不成立，中介承担所有相应损失费用
我估计中介不肯的
但事实就是的说180万到手价到98万买卖价不可能成立
还有，即使成立了，我是说假设，你的贷款也会受到很大限制，你的贷款额度是根据98万的情况来批得，你的首付要增加.

作者: easylife99 时间: 2009-12-3 15:41

以后再卖出的时候在付个税上会多支付。.

作者: 芒果冰沙 时间: 2009-12-3 16:02

做这么低，首付要100多万啦.

作者: xxhmm 时间: 2009-12-3 16:06

算过了，首付要付一百一十万左右，可以跟父母先借一部分，肯定会还的，还银行也是还。

我担心的还是风险。.

作者: 家有小虎 时间: 2009-12-3 16:14

3年前曾经86万的房子做成72.5万.

作者: 秋天的麦紫 时间: 2009-12-3 17:27

我家220万的房子，做低到139万。
在交税的时候，心里慌啊，还好没事！
在过户的时候，也慌啊，还好也过了！

可以让中介先去问，如果可以的话，做好了再付钱。.

作者: 香樟树 时间: 2009-12-3 17:28

前几月卖出的房子170万的房子，买方做到125万，中介说最低可以做到108万左右，这是房地交易所根据当地最低的评估单价算出来的，这个价格中介应该很清楚，而且不会另外收费。你的这个中介有点那个......

还是听听楼上小肥羊的建议吧.

作者: shelleywu 时间: 2009-12-3 18:08

如果你没有商业贷款,可以,因为不会有评估公司去评估
如果你将来不打算再出售可以,否则会交很多的税,除非你的下家同意你把价格作低.

作者: rainbow123 时间: 2009-12-3 20:33 标题: 回复 1#xxhmm 的帖子

最好不要这样, 弄不好弄巧成拙.

作者: 阳儿妈妈 时间: 2009-12-4 10:03

我刚卖的房，我到手是186万，对方要求做低，做到了97万，通过了，我们已办手续了，关键看中介的能量了！.

作者: 弥音之巅 时间: 2009-12-4 11:44

引用:

原帖由 阳儿妈妈 于 2009-12-4 10:03 发表 $\"\"$
我刚卖的房，我到手是186万，对方要求做低，做到了97万，通过了，我们已办手续了，关键看中介的能量了！

想问一下是那一家中介公司．是不是要智深点的公司．.

作者: 阳儿妈妈 时间: 2009-12-4 12:10

普通的中介公司，我现在连名都没记住！但能看出来，他们认识里面的人！另外，中介费也没多要（好象还打了点折）！
中介就该做这个的，要不挣那么多钱干嘛？
你是下家，如果没与中介签合同，你可以威胁他，可找别的中介！.

作者: 牵手 时间: 2009-12-4 12:44 标题: 回复 1#xxhmm 的帖子

哪个区的房子?
我亲眼在长宁区看到做低房价几十万，核价没通过，下家照核定价格付了全部税收后（因是到手价），发现房价发票却是做低的价格，不愿意了，但是这是中介、上家都不见了，只剩他一人，而交易中心很明确，发票只能照合同上的价格开，如果要按核定价格开，对不起，重新来过！
所以，你自己掂量一下，中介的嘴巴是抹油的，一旦你要他将承诺落实到合同上，他就慌了。如果你真要做低，就按小肥羊的建议办，让中介白纸黑字。他不肯写，不就说明问题了？
提醒一下，通不通得过，去交易中心核价时就知道了。不行，就改进合同。
真要做低，建议走中间那条路线—做到130万左右比较可行。
大头都出了，犯得着提心吊胆吗？而且，外环的房子何必急着买？该急着卖才对。.

作者: 宝宝豆 时间: 2009-12-4 13:55

肯定能做到的，我的情况和你一模一样！但是我没出2w。.

作者: 小花儿的妈妈 时间: 2009-12-4 15:19 标题: 回复 26#牵手的帖子

外环的房子何必急着买？该急着卖才对。
同意！完全同意！

作者: xxhmm 时间: 2009-12-4 16:14

引用:

原帖由牵手于 2009-12-4 12:44 发表 $\"\"$
哪个区的房子?
我亲眼在长宁区看到做低房价几十万，核价没通过，下家照核定价格付了全部税收后（因是到手价），发现房价发票却是做低的价格，不愿意了，但是这是中介、上家都不见了，只剩他一人，而交易中心很明确， ...

楼上的妈妈，这个案例有参考价值，只好追着你问哈，先谢谢！

1）核价没通过，怎么能交税呢？
2）如果做低到98W，房价发票就只有98W，对吗？我就是这么准备的，大不了以后就不卖了，现在要交的税太多了，差了十几万。

来不及考虑以后再卖的问题，现在的税就差很多了。而且我主楼里还算少了税。因为这个房是05年的，现在卖，还不到五年，所以营业税是全款的5。5%，而不是差额的5。5%。这就意味着不做成普通房，又要多交三万多。.

作者: 荷风 时间: 2009-12-4 22:35 标题: 想避税啊，呵呵。

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作者: 牵手 时间: 2009-12-5 12:43 标题: 回复 29#xxhmm 的帖子

因为只在中心见了那事，具体不太清楚，估计相差不多，那下家是按核价的价格交了税，所以才有那样的事。
我觉得你现在的思路追考虑了现在的情况，也要考虑以后的事，你的差价太大，如果通不过，重新来，就是明年了，政策会有变化吗？还有，买了房以后的事通通只和下家有关，为了这几万，值不值，自己要衡量清楚。.

作者: 紫色阳光 时间: 2009-12-5 16:51

估计不行的要看在那条路有最低核定价的。你做的在低在税务这里也是按核定价.

作者: jess 时间: 2009-12-6 01:20

引用:

原帖由 快乐的小肥阳 于 2009-12-3 13:12 发表 $\"\"$
180万做到98万，我估计没有可能
如果中介说可以做，你在三方居间协议中让中介写明，如果价格做不到98万，则买卖合同不成立，中介承担所有相应损失费用
我估计中介不肯的
但事实就是的说180万到手价到98万买卖价不 ...

这份协议应该是违法的，就算打关系，可以作废的
不如写如果需要交付什么什么费，则该协议作废
至于如何操作，不要写明了.

作者: 芥末鱼片 时间: 2009-12-6 14:17

不大可能我家一亲戚做房地产的我结婚4折给我套房合同上写的都是折后的价格我办证时房产局死活不肯以4折的价来算契税最后取了个该地区的平均值来算.

作者: 小如如妈妈 时间: 2009-12-6 14:30 标题: 回复 1#xxhmm 的帖子

楼主，第一，如果是非普通住房，个税是2%，不是1%，你的中介不专业哦。第二，如果按差额交了营业税，有的区是要求也必须按差额交个税，那么税率就是20%，中心城区都这样，所以让你的中介去问清楚你所在区的规定。.

作者: 小如如妈妈 时间: 2009-12-6 14:37

另外，交不交个税和是不是普通住房应该没有关系，只和是不是唯一住房有关系，只要不是唯一住房，即使是普通住房，也要交个税。买房是一个家庭的大事，楼主一定要自己弄清楚，千万别让中介忽悠了呵！.

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