1楼澄澄妈
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发表于 2006-7-11 13:43
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理财周刊曾经专门讨论过这个问题，看看吧。
自己的房中不要有别人的户口
【来源：理财周刊】 【作者：甄爱军】
——访上海联业律师事务所律师许海波
“在买房过程中，因为户口原因而发生纠纷的案例实在是不少。”记者就户口问题采访律师时，他们均如此表示。
上海联业律师事务所许海波律师曾经从事过房产中介行业，对于在二手房买卖过程中，因为户口而发生纠纷的情形见了很多，而其根本原因在于卖家没有及时迁出户口，从而导致买家不能按时落户，从而引发矛盾。
上海东方律师事务所朱海婴律师也曾经手办理过很多关于户口的纠纷案例，而现状令她感到非常困惑，因为户口管理属于行政管理，因此如果双方发生纠纷之后，受害一方却无法寻求得到司法救助，因为诸如要求将户口强制迁移出去的请求，法院一般不会受理这样的诉讼请求。“有些判决书中，就会直接告知原告，关于强制迁移户口的诉讼请求不予受理，”朱海婴如此表示。
那么，在二手房买卖过程中，是什么原因导致纠纷的产生？以前跟现在关于户口迁移方面的规定又有何不同，由此又会引发哪些新的风险？如何去防范？本刊记者对许海波进行了采访。
户口纠纷由来已久
《理财周刊》：由户口引发的纠纷一直都存在，是这样的吗？
许海波：是这样的，我原来在智恒房产担任副总时，就已接触到很多这样的纠纷。现在从事律师行业，还是能够碰到很多这类纠纷。
因户口而产生的纠纷的原因有很多种，比如某产权人有亲属的户口空挂在自己房屋中，而为了达到出售的目的，也会承诺在一定的期限内将户口迁移出去，但双方买卖合同签订之后，在履行的过程中，因为某些原因，最后没有按时迁移出去，这便会引发纠纷。
《理财周刊》：怎么会这样呢？
许海波：这是由于目前户口跟社会福利保障制度还有紧密的联系。比如户口无法迁入，这从表面上看，不会产生直接经济损失，但是目前子女上学有学区的概念，这样使得子女就读便跟户口有关，也就是说，户口在不在这个地方，对于子女上学会有很大的影响。
再者是由于原来的管理方式会导致矛盾的产生。一般情况下，如果房屋中还有别人的户口存在的话，那么下一个户口是无法迁入的。那么这就会引发纠纷的发生。
《理财周刊》：目前户口纠纷如何解决？
许海波：目前，我们国家对户口管理和产权管理是分开的，相互之间不是依附关系，而是分开独立的。户口属于行政管理的范畴，那么象这样的问题，如果双方发生纠纷，很多时候是靠协商来解决，而无法通过诉讼程序来解决。
当然也有人在事先在买卖合同中做出相关约定，使得户口纠纷转变为合同履行方面的纠纷。这要求在房屋买卖合同中对“户口迁移条款”约定得很清楚，这相对来说还比较容易一些，否则的话就比较困难了。
还有一种情形使得户口纠纷解决起来比较困难。如房屋中的户口不是卖家本人的，那么在实际操作中，虽然可以追究卖家的违约责任，但是却无法让那些一直保留在房屋中的户口迁移出去。
户口不宜共存
《理财周刊》：目前有种“户口共存”的做法，即在上家没有迁出的情况下，下家也能顺利迁入。
许海波：的确如此。现在有些警署采用这种变通的方式，在上家还没有迁移的情况下，允许下家迁入。但这只是一种临时做法，目前有些地方在如此操作，但是没有普遍展开。我在不久前就碰到过这种处理方式。
《理财周刊》：这种方式合理吗？有些什么风险？
许海波：这种方式不太合理。其风险主要表现在一下几个方面。
首先，就是可能给物业的再次流通设置障碍。有些物业有可能会再次进入市场进行流通，还要再次出售。如果在买卖过程中，买方发现房屋中还有一个户口，他们可能会对此难以接受。不管怎么说，如果房屋中还有别的户口存在，买家肯定是有所顾忌的。
其次，就是存在不可控制的因素在其中，这样会带来一些潜在的风险。比如在此前发生最多的就是拆迁补偿，有些地方是按照人头给予补偿的。那么我们可以这样假设，如张三购买了一套二手房，没多久便碰到动迁，而房屋中还有上家的户口存在，这时上家也要求得到补偿，这便不可避免会引发纠纷。在未来也不能排除会碰到类似的情形。
第三，就是国家对户籍管理的政策是变化的，如果原来的户口一直留在原地不迁走，如果哪一天政策发生变化，那么便存在由于政策变化带来的风险。而且，在未来也不能确定在房屋产权管理与户籍管理交叉的地方，由于政策的变化，导致一些不确定的因素存在，最好的做法是自己的房屋中不要有别人的户口。
自己物业的产权，应该是自己的户籍来依附于此。如果有别人的户口的话，将来有可能会因为一些不确定的因素，给自己带来一些麻烦。
引入封存管理概念
《理财周刊》：“户口共存一室”能否解决户口争端？
许海波：这种方式只是一种权益之计，它的具体做法是将原来的户口先“挂”在一边。如果这种办法成为常规做法的话，那么在未来我们会发现出现这样的情形，一套房屋中可能会“挂”有很多户口，这是没有道理的。
既然用了一个“挂”的概念，还不如直接挂在一个集中的地方，统一管理。比如设立一个“户口封存中心”的机构。
目前关于户籍管理方面，还不是很透明，比如在一些法律法规以及政策方面，都不是很透明，所以在处理一些问题时就显得不是很方便。
户口管理有一个盲区，应该引入户口封存的概念，就跟公积金封存一样，如果户口中的人找不到了，那么应该有一个地方将这些户口暂时挂靠起来。这样，将来如果有人来找，他们可以在“户口封存中心”把自己的户口领走。这样，对于那些原本自己有住房，但是又不想将户口迁走的人，便可以把他们的户口挂靠在这个专门设定的地方。
约定高额违约金
《理财周刊》：在二手房买卖过程中，如何才能做到很好地避免由户口引发的规避纠纷呢？
许海波：主要要做到以下两点：第一是核实。在买卖过程中，买方应该在卖方的陪同下，前往当地警署进行户口方面的核实工作。不能只听卖家口头的陈述。有些人不核实，等到买卖合同签订之后，等到过户的时候发现房中还有别人的户口，这为时已晚。
再就是在签订房屋买卖过程中可以约定，要求上家在一定的期限内，将房屋中所有的户口全部迁移出去，而且户口迁移应该跟交易进程相关联，这样的话对上家会形成制约，会促使上家及时将户口迁移出去。
《理财周刊》：怎样规定违约责任？
许海波：首先要做到内容明确，做这样约定：“甲方（卖方）承诺：自上述房地产权利转移之日起的若干日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续，将房屋内的户口迁出。如由于甲方原因导致该房屋原有户口未能在规定期限内迁出的，甲方愿意按本合同第十条约定承担违约责任。”这里需要特别强调的是，除了尽量明确上家户口落户的具体地址，还要把户口无法或延期迁出的违约责任约定得高一些，这样会给上家制造一些压力，从而增强对上家的约束力。
《理财周刊》：要承担的违约责任越大，那么违约的可能性就会越小。这样是不是可以这么说，违约金定得越高越好呢？
许海波：但这种违约行为属于合同瑕疵履行，不宜过高。目前较为常见的做法的是每逾期一天，收取总房价万分之五的违约金，这算比较高的。还有的规定日罚金100元或者200元，这相对较低，但是也是比较常见的。.
